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弁護士法人船橋中央法律事務所の解決事例
弁護士法人船橋中央法律事務所の解決事例の一部です（内容につきましては、関係者のプライバシーに配慮しやや抽象化しています）。
①労働審判を申し立てられた事例（整理解雇・同種事例多数）
整理解雇した従業員の方から労働審判を申し立てられてしまった事例です。整理解雇の有効性を判断するに際しましては、①人員削減の必要性、②解雇回避努力義務の履行、③解雇対象者選定の合理性、④解雇手続の妥当性の４つの要件が充たされるか否かが争点になります。労働審判手続は、第１回期日までに主張と立証を尽くす必要がありますので、限られた時間の中で４要件を立証するための証拠を集め、当方の主張を書面にまとめて裁判所に提出しました。最終的には当方の主張を大部分で容れ、相手方の請求額を大幅に下回る解決金を支払うことで解決ができました。
②労働審判を申し立てられた事例（懲戒解雇・同種事例多数）
懲戒解雇した従業員の方から労働審判を申し立てられてしまった事例です。懲戒解雇に際しては就業規則等で事前に懲戒事由を明示しておく必要がありますが、抽象的な懲戒事由に基づき懲戒解雇手続を実行してしまう場合も多く、そのような場合には有利に手続を進めることはなかなか困難です。本件もそのような事案でしたが、他の従業員、取引先の社員等可能な限りの証言を集め、それに基づいて粘り強く交渉した結果、大幅に和解金を減額することに成功しました。
③労働審判（合意退職にも関わらず、解雇であると主張された事例）
労使間の合意に基づく離職の場合、解雇の無効等を争われる余地は基本的にありません。それでも退職合意書の文言に不備があったり、合意書作成の経緯に問題があったりする場合には、実質的には解雇であるとして解雇の有効性を争われることもあります。本件は退職合意書を作成していたにも関わらず、実質的には解雇であるとして労働審判を申し立てられた事例ですが、合意書作成の経緯等を詳細に主張した結果、当方の言い分を前提にした金額で和解することができました。
④請負報酬を満額回収した事例（同種事例多数）
請負契約に基づき仕事を完成させているにも関わらず、何らの理由もなく報酬の支払いを拒まれていた事案です。当初は内容証明を送付し、相手方の反応を待ちましたが、一切連絡をしてこなかったため、内容証明の到達から１０日後に民事訴訟を提起しました。支払いを滞らせる会社に対しては、早期に手続を行いこちらの本気を示し、支払いに向けての強い動機付けを行わせる必要があります。この件につきましては、結局第１回目の期日で満額支払う旨の和解が成立し、合意内容通りに無事支払いを受けました。⑤建物明け渡しの事例（同種事例多数）
不動産業者様からご依頼を受け、賃料を払わない入居者に対し建物明け渡しの請求をした事例です。当初は内容証明の送付による交渉から開始し、話し合いによる解決ができない場合には訴訟を提起し、更に任意に明け渡しに応じない場合には、強制執行まで行います。入居者の対応によって採るべき手段は様々ですが、実効性を持ちつつ、可能な限り低コストで実行できる手続を選択するよう心がけています。⑥未払賃料を回収した事例
個人の家主の方から、未払賃料の請求についてご依頼を受けた事例です。主債務者である借主は相当程度賃料を滞納していましたが、不定期に多額の支払を行うなど、費用をかけて明渡請求を行うべきか否か、微妙な状況でした。通常、賃貸借契約の締結に際しては連帯保証契約を別途締結しますので、このケースでは連帯保証人に対し、未払賃料の請求をしました。連帯保証人には親族がなるケースが大半であり、このケースでも借主の実父である連帯保証人から、主債務者に対して未払賃料を支払うよう強い働きかけがあった結果、主債務者の側で未払賃料全額を任意に支払ってきました。ご相談者の方は現在も賃貸借契約を継続することにより、安定した賃料収入を得られています。⑦労働審判（残業代請求、申立人の労働者性を争った事例）
不動産会社の営業担当だった方から、残業代の請求を求められた事例です。当該担当者の方は、当時完全出来高制の報酬体系で勤務しており、また諸経費も全て自己負担で業務を行っていました。会社としては社会保険も負担せず、また勤務時間等も一切管理していなかったことから、当該担当者は個人事業主であり、申立人の労働者性を前提とする、残業代の請求には全く理由がない旨主張しました。最終的には、当方の主張が大部分で容れられ、請求額を大幅に下回る内容で和解が出来ました。⑧業務委託契約に基づく報酬請求を受け、大幅に減額した事例
実務上、民法で定められているどの契約の類型も該当しないような契約を締結する場合に、「業務委託契約」という名称で契約が締結されることがあります。契約の表題からは契約の内容、具体的にはどのような場合に報酬請求権が発生するか等が不明確なので、紛争化することが多い契約類型です。本件では、契約の目的について双方で意見が真っ向から対立しましたが、契約条項の文言、業務の実態等を詳細に主張・立証した結果、最終的には、当方の主張が大部分で容れられ、請求額を大幅に下回る内容で和解が出来ました。⑨不動産にまつわる事例（同種事例多数）
（１）底地の買い取りにより権利関係を精算したケース
土地所有者からの相談です。老朽化した建物が借地上にあり、借地人から建物立替の許可を求められている状況でした。数年前から借地人との関係が悪化していたことから、関係を精算するべく土地所有者側での借地権の買い取りないし、借地人側での底地の買い取りを行うことを提案しました。結果的に借地権者が底地を適正額で買い取ることで合意し、最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。
（２）過大な前金を取り戻したケース
注文住宅発注者からのご相談です。着工前に請負代金のうちかなりの部分を入金したものの、業者と関係が悪化し、着工前には無条件で解除が可能との条項を利用し、契約解除に踏み切りました。契約書には、当該条項を利用して契約を解除した場合には、支払済の前金は返還しない旨の条項が定められていたましが、当該条項は消費者に著しく不利益を課すものであり、消費者契約法に違反する旨主張し、支払済の前金の大部分を取り戻すことに成功しました。
（３）管理物件内で自殺が発生したケース
当社顧問先の不動産管理会社からのご相談です。管理物件内で自殺が発生した場合、新規に借主を募集する際に、物件内で自殺があったことを告知する義務があるか否かについて質問を受けました。建物内の他の部屋で自殺があった事実は、宅建業法３５条第１項の定める重要事項に該当し、宅建業者は同法に基づき説明義務が課される旨回答し、新規借主に説明する際の具体的な内容についてまで指導を行いました。
（４）競落物件について、債務者とは別に占有者がおり、立ち退かないケース
不動産売買仲介業者からのご相談です。代金納付後の不動産の買受人は、引渡命令という簡易な手続により不動産の引渡を受けることができます（民事執行法８３条第１項）。引渡命令の相手方となるのは債務者または占有者ですが、占有者に独自の占有権原がある場合には引渡命令を申し立てることはできません（民事執行法８３条第１項但書）。本件では占有者に固有の占有権原はないため、早期に引渡命令を申立てる旨アドバイスを行い、申立後直ちに占有を解除することができました。
（５）手付放棄による不動産売買契約の解除を受けた事例
不動産の売主からのご相談です。手付を付した不動産売買契約は、当事者が「履行の着手」に至るまでは、手付の放棄ないし手付の倍返しにより契約を解除することが出来ます。この点裁判所は、解除によって生じた損害を、手付によって補えるかどうかを実質的に判断して「履行の着手」の有無を判断する傾向があり、本件では解除された側に特筆すべき損害が発生していなかったことから、手付を受け取って解除に応じる方が得策であるとアドバイスしました。
（６）土地所有者と協力して、借地上の建物を売却したケース
借地権者からのご相談です。借地上に建物を所有していましたが、それぞれ代替わりし関係性が希薄になっていたため、土地所有者に掛け合い土地建物を一括して売却することとしました。最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。
（７）建物所有目的でないことを明示した賃貸借契約書を作成したケース
土地所有者からのご相談です。建物所有を目的とする土地賃貸借契約には借地借家法が適用され、借主側の権利が相当に強く保護されます。他方で建物所有を目的としない土地賃貸借契約（展示場としての使用など）に借地借家法の適用はないため、比較的容易に賃貸借契約を解除することが出来ます。本件では賃貸借契約の更新に際し、使用の実態に即して建物所有目的ではないことを明示することにより、将来柔軟に適切な用途に供せるようにしました。
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