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具体的なご相談事例


前項に掲載した、典型的な契約書作成や、明渡し対応、訴訟以外にも、下記のような様々な法律相談もお受けしております。ご参考下さい。

 

(1)底地の買い取りにより権利関係を精算したケース


土地所有者からのご相談です。老朽化した建物が借地上にあり、借地人から建物立替の許可を求められている。数年前から借地人との関係が悪化していたことから、関係を精算するべく土地所有者側での借地権の買い取りないし、借地人側での底地の買い取りを行うことを提案しました。結果的に借地権者が底地を適正額で買い取ることで合意し、最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。


 

(2)過大な前金を取り戻したケース


注文住宅発注者からのご相談です。着工前に請負代金のうちかなりの部分を入金したものの、業者と関係が悪化し、着工前には無条件で解除が可能との条項を利用し、契約解除に踏み切りました。契約書には、当該条項を利用して契約を解除した場合には、支払済の前金は返還しない旨の条項が定められていたが、当該条項は消費者に著しく不利益を課すものであり、消費者契約法に違反する旨主張し、支払済の前金の大部分を取り戻すことに成功しました。


 

(3)管理物件内で自殺が発生したケース


不動産管理会社からのご相談です。管理物件内で自殺が発生した場合、新規に借主を募集する際に、物件内で自殺があったことを告知する義務があるか否かについて質問を受けました。建物内の他の部屋で自殺があった事実は、宅建業法35条第1項の定める重要事項に該当し、宅建業者は同法に基づき説明義務が課される旨回答し、新規借主に説明する際の具体的な内容についてまで指導を行いました。
 

 

(4)競落物件について、債務者とは別に占有者がおり、立ち退かないケース


不動産売買仲介業者からのご相談です。代金納付後の不動産の買受人は、引渡命令という簡易な手続により不動産の引渡を受けることができます(民事執行法83条第1項)。引渡命令の相手方となるのは債務者または占有者ですが、占有者に独自の占有権原がある場合には引渡命令を申し立てることはできません(民事執行法83条第1項但書)。本件では占有者に固有の占有権原はないため、早期に引渡命令を申立てる旨アドバイスを行い、申立後直ちに占有を解除することができました。

 

(5)手付放棄による不動産売買契約の解除を受けた事例


不動産の売主からのご相談です。手付を付した不動産売買契約は、当事者が「履行の着手」に至るまでは、手付の放棄ないし手付の倍返しにより契約を解除することが出来ます。この点裁判所は、解除によって生じた損害を、手付によって補えるかどうかを実質的に判断して「履行の着手」の有無を判断する傾向があるところ、本件では解除された側に特筆すべき損害が発生していなかったことから、手付を受け取って解除に応じる方が得策であるとアドバイスしました。
 

 

(6)土地所有者と協力して、借地上の建物を売却したケース


借地権者からのご相談です。借地上に建物を所有していたが、それぞれ代替わりし関係性が希薄になっていたため、土地所有者に掛け合い土地建物を一括して売却することにしました。最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。
 

 

(7)建物所有目的でないことを明示した賃貸借契約書を作成したケース


土地所有者からのご相談です。建物所有を目的とする土地賃貸借契約には借地借家法が適用され、借主側の権利が相当に強く保護されます。他方で建物所有を目的としない土地賃貸借契約(展示場としての使用など)に借地借家法の適用はないため、比較的容易に賃貸借契約を解除することが出来ます。本件では賃貸借契約の更新に際し、使用の実態に即して建物所有目的ではないことを明示することにより、将来柔軟に適切な用途に供せるようにしました。

 

不動産・土地建物の明渡しトラブル


 不動産売買契約 

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土地建物の明渡し
 

 ■当事務所の不動産関連取扱い事例

 具体的なご相談

 

 

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