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土地建物の明渡しの5つのステップ


土地建物の賃貸借契約の終了事由としては、

①賃貸借契約の合意解約
②賃貸借契約の解除
③賃貸借契約の更新拒絶
④賃貸借契約の解約申入れ

の4つの場合があります。


相手方の了解の下、契約を終了する合意解約のケースを除き、いずれのケースにおいても賃貸人の側から土地建物の明け渡しを請求する際には、まず当該土地建物にまつわる契約が借地借家法ないし借地法、借家法の適用を受けるものであるか否かを検討することが重要です。これら法律は借主の権利保護を目的として制定された法律であり、明け渡しを要求するに際し貸主側に一定の要件を加重して要求するなど、一般に貸主側に不利に働くものだからです。

また借主側に賃料の不払いや貸主の許可を得ていない増改築、第三者への無断転貸など、当初の賃貸借契約で定められた解除事由があるか否かを検討することも必要です。借主の側に明確な解除事由がある場合は、土地明け渡し、建物明け渡しに際して基本的に明け渡し料が不要になり、そのうえ土地明け渡し、建物明け渡しを法的手段に則り、迅速に行える可能性が高いからです。他方借地借家法等の適用があり、かつ借主の側において特段の解除事由もない場合には、期間満了による更新拒絶又は解約申入れをするには、貸主の側において更新を拒絶するないし解約を申し入れるに足りる一定の正当事由が必要となります。

この点、正当事由の有無の判断に際しては、貸主から借主に対し、所謂立ち退き料の交付がなされたか否かについても判断要素になります。この場合には十分に資料を集めた上で正当事由要素を調査し、過去の判例に照らし貸主側に正当事由があることを裁判所に認めてもらえるかについて十分に吟味した上、明け渡しの交渉及び裁判に臨む必要があります。

以下では最も典型的な事例でありまた相談件数も多い、賃借人の賃料不払いを理由に建物賃貸借契約を解除するケースを例として、建物の明け渡しに至る具体的な手順について御説明します。


 

(1)物件の現況調査


弁護士が一緒に現地に赴き、物件の現況を調査します。現在の居住状況、契約当事者と異なる第三者が建物を占有していないかなど、物件の現況を調査することにより、その後に予定している手続がスムーズに進むか否かの判断が可能になります。

 

(2)内容証明による催告・交渉


調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞いた上話し合いや交渉を行うことで、必ずしも裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。まずは弁護士名で内容証明郵便を相手方に送付することによって、未払賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合い・交渉を開始します。

なおこのとき賃借人の了承なく合い鍵等を用いて物件内に侵入したり、また賃借人の所有物を勝手に処分したりするのは後にトラブルの元になる可能性がありますので、行うべきではないでしょう。この時点で話し合いがまとまらない場合には、法的手段を行使することになります。

 

(3)占有移転禁止の仮処分


賃借人が多重債務などに陥りいつのまにか行方不明になり、物件内に得体の知れない占有者がいるケースもあります。悪質な賃借人の場合には物件の明け渡し請求を妨害するために、わざと占有を第三者に移してしまうことがあります。このような場合、賃借人を被告として建物の明け渡しを認める判決を得ても、当該第三者には判決の効力が及ばず、後に強制執行の手続ができないことになってしまいます。占有移転禁止の仮処分は、建物の占有者を賃借人に固定することにより、このような妨害手段を防ぐための保全手続です。

 

(4)賃料請求・建物明け渡し訴訟


賃借人が話し合いや交渉に応じない、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合には、直ちに裁判所に訴訟を提起します。訴訟提起にあたっては、原則として相手方の居所が判明していることが必要ですが、賃借人が失踪してしまっているようなケースでは、公示送達という特殊な手続を用いて、訴訟手続を進行することになります。また。賃借人が建物内に居住しているにも関わらず、裁判所からの呼出に応じない場合には、付郵便送達という手続を用いて、訴訟手続を進行することになります。何れの手続も特殊な運用がなされているため、手続に当たっては弁護士に依頼することをお勧め致します。

 

(5)強制執行


裁判所からこちらの主張を認める判決を受けても、賃借人や占有者が任意に建物を明け渡さない、または賃借人が行方不明の場合などで任意の明け渡しが困難な場合には、強制執行手続により明け渡しを行います。この時賃料債権がある場合は、部屋にある家具や貴重品等、動産を換価して債権に充当することが出来ます。強制執行が完了すれば、建物明け渡し手続はすべて終了です。実務では、本執行の前に執行官と共に現地に赴き、任意に明け渡しをするよう、執行官から働きかけてもらいます。これを催告手続と言います。


土地建物の明け渡しは、法律に照らし当方の主張に理がある場合には、基本的に手続を進行するだけですので、比較的スムーズに明け渡しまで至ります。他方で相手方の主張に理がある場合や、いずれとも判断しがたい場合には条件を譲歩して早期に解決を図るのか、或いはあくまで法的手段による決着を目指すのか微妙な判断を求められることになります。判断を誤らないためのみならず、その後の法的手続をスムーズに進めるためにも、初期の段階から弁護士に相談されることをお勧め致します。

 

不動産・土地建物の明渡しトラブル


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