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不動産賃貸借契約で失敗しないポイント


以下では不動産賃貸借契約で失敗しないポイントを掲載しています。なお個別の契約書の作成や契約書の内容のチェックにつきましては、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

 

(1)土地賃貸借契約の更新


土地賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約を更新するか否かが問題となります。更新には当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。

 

合意更新

土地賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新することができ、これを合意更新と言います。更新後の借地権の存続期間は借地借家法が適用される場合、借地権設定後の最初の更新ならば20年、2回目以降の更新ならば10年です。当事者間で20年より長い期間を定めることもできます。また借地法が適用される場合には、更新後の借地権の存続期間は堅固建物(石造り、土造り、煉瓦造りなど)の所有を目的とする場合は更新の時より起算して30年非堅固建物の所有を目的とする場合は20年です。当事者間でこれより長い期間を定めることも可能です。

 

法定更新

借地上に建物が存在する場合に限り、借地権者が貸主に対し契約の更新を請求し、貸主がこれに対し遅滞なく異議を述べない時には、従前と同内容で契約が更新したものとみなされます。なお貸主側が異議を述べる際には、貸主、借主双方の土地の使用を必要とする事情、従前の借地の使用状況、貸主から借主に対し財産上の給付(立ち退き料の交付)があったか否か等の要素を総合的に検討し、貸主の側に契約の更新を拒絶するに足りる正当な事由が必要です。また借地上に建物が存在する場合に限り、借主が特段契約の更新を請求しなくとも、借主が土地の使用を継続している場合には、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。貸主の異議に正当事由が必要であることは、更新の請求があった場合と同様です。

 

(2)建物賃貸借契約の更新


建物賃貸借契約も土地賃貸借契約と同様に,当事者間の合意による合意更新と法定更新があります。

 

建物賃貸借契約の合意更新

借家契約を合意更新する場合、契約期間を1年未満としたときには当該契約は期間の定めがないものとみなされ、後述の解約申し入れの対象となります。また合意更新においては、更新に当たって契約条件等を変更することは原則的に自由ですが、借地借家法の強行規定に反する特約で借家人に不利なものは無効となります。

 

建物賃貸借契約の法定更新

期間の定めがある建物賃貸借契約において、当事者が期間満了の1年前から6か月前までに、相手方に対し契約を更新しない旨の通知ないし、契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合は、従前の契約と同内容で契約を更新したものとみなされます。また貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が建物の使用を続けているにも関わらず貸主がこれに対し遅滞なく異議を述べなかった場合も、同様に契約が更新されたものとみなされます。

貸主の更新拒絶の通知には土地の賃貸借契約と同様、貸主の側に契約の更新を拒絶するに足りる正当事由が必要とされます。正当事由の有無の判断要素については、土地賃貸借の更新拒絶の場合と同様です。なお法定更新された賃貸借契約は期間の定めがないものとされ、後述の解約申し入れの対象となります。


 

(3)解約申し入れとは


建物賃貸借契約において、期間の定めがない場合または期間の定めがないものとみなされる場合は、当事者双方は解約申入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができます。ただし貸主の側から解約申入れをする場合には、貸主の側に解約を申し入れるに足りる正当事由が必要とされ、また賃貸借契約が終了するのは解約申入れの日から起算して6か月後になります。正当事由の有無の判断要素については、土地賃貸借の更新拒絶の場合と同様です。

 

(4)契約期間の途中での賃料の値上げ・値下げ(賃料改定)


貸主は、土地建物の価格の上昇・固定資産税の増額など、地代家賃を従前のままに据え置くのが公平でないと考えられるような事情が生じた場合には、賃料の増額を請求することができます。借主がこの増額請求をそのまま承認するならば特段問題はなく、貸主の増額請求が借主に到達したことによって賃料改定の効果が発生します。

しかし借主の側でが貸主の主張する金額が妥当でないと考える場合には、さらに貸主と話し合って双方の納得のいく解決をはかることになります。この場合すぐに折り合いがつかないときには、借主は従来の賃料ないし妥当と思われる賃料を支払えば、賃料不払いの責任を問われることはありません(貸主が任意に賃料を受け取らないときには法務局などに供託をすることになります)。

仮に当事者間で話合いがまとまらない場合、貸主は簡易裁判所へ賃料増額の民事調停を申し立てます。賃料の変更を求める場合、
いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てる必要があります(調停前置主義)。調停ないし訴訟手続においては審理の上適正な賃料を決定します。適正賃料は、周辺事例を比較したり、物価変動率や適正利潤率を考慮して算出・決定されます。裁判所の決定した賃料とそれまでに借主が供託した賃料との差額は、年1割の利息をつけて清算されます。

賃料の増額が認められるためには、


①現行の賃料を決めた時期から相当の期間が経過していること
②経済的事情の変動があったこと、たとえば固定資産税が上がったこと、土地建物の価格の上昇があったこと、当該物件の賃料が近隣建物の賃料に比べて低いことなど
③公平の観念からみて従来の賃料が適正でなくなったと認められることが必要です。

すなわち、従来の賃料を決めたときから相当の期間が経過し、その間に新たな経済事情が発生し、このため従前の賃料を据え置くことが公平でないと認められるに至ることが必要です。


 

(5)敷金の返還


敷金とは不動産、特に建物賃貸借契約の締結に際し、賃料その他借主が負う賃貸借契約上の債務を担保する目的で、賃借人から賃貸人に交付される金銭のことを言います。建物の明け渡しに際し未払賃料がある場合や、原状回復が必要となりその費用を賃借人が負担する場合に、相当額が敷金から差し引かれた上賃借人に返還されることになります。建物の賃貸借契約においては、特約で原状回復は賃借人の費用負担とされているのが一般的ですので、敷金全額が戻ってくることは稀ですが、返還金額が不当に低い場合や内訳に疑問がある場合には貸主に説明を求め、場合によっては法的手段を行使し争うべきであると言えます。

 

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